Bir yapı inşa etmek veya önemli tadilatlar yapmak belirli izin ve kurallara tabidir ve inşaat faaliyetinin imar düzenine ve mevzuata uygun olması gerekmektedir. Bu bağlamda, inşaat yapım aşamalarının başlaması ve yapım sürecinin sorunsuz bir şekilde ilerleyebilmesi için ilgili kanunlar gereğince alınması gereken ilk belgelerden biri yapı ruhsatıdır. Aksi takdirde, yapı imara aykırı olduğu gerekçesiyle yıkılma riskiyle karşı karşıya kalabilir. İnşaat yapı ruhsatı, bağlayıcı hükümler ve yükümlülükler barındıran bir yapı izin belgesi niteliğindedir ve kanuni bir zorunluluktur; bu belge alınmadığı takdirde süreç ilerleyemez. Türkiye’de yapılan inşaatların tamamı, İmar Kanunu’na göre prosedürler yerine getirilerek gerçekleştirilir. İmar Kanunu’nun 21. Maddesine göre, inşaat yapımında mutlaka inşaat yapı ruhsatı alınması gerekmektedir. İnşaat yapı ruhsatı, istisnai durumlar hariç, tamamı belediyelerden ve il özel idarelerinden alınır. Ruhsatlandırılmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması gerektiğinde ise yeniden inşaat ruhsatı alınması zorunludur.
İnşaat Yapı Ruhsatı Nedir?
İnşaat Yapı Ruhsatı, bir inşaatın hukuki açıdan başlayabilmesi için belediye veya valilik tarafından verilen onay belgesidir. Bu ruhsat, 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre yapılan inşaatlarda zorunlu bir belgedir ve inşaatın başlamadan önce alınması gerekmektedir. Yapı ruhsatı, ilgili kurumlar tarafından yapıya dair sahiplik, proje ve inşaat bilgileri değerlendirilerek verilir.
Yapı ruhsatı, bir inşaatın uygunluğunu ve mevzuata uygunluğunu ifade eden bir lisans belgesidir. Belediyelerin mücavir alan olarak belirtilen bölgelerinde yapılacak inşaatlar için belediyelere başvurularak izin belgesi alınır. Mücavir alan dışındaki inşaatlar için ise valiliklere başvuru yapılması gerekmektedir. Ruhsatın verilmesi sürecinde, yapılacak inşaata dair detaylı inceleme ve değerlendirme yapılır.
Yapı ruhsatının geçerlilik süresi, inşaatın başlama tarihinden itibaren 5 yıldır. Ancak ruhsat verildikten sonra inşaata 2 yıl içerisinde başlanması gerekmektedir. Ayrıca inşaatın tamamlanması da 5 yıl içerisinde gerçekleştirilmelidir. Yapı ruhsatı, inşaatın yapılacağı alanda belirlenen kurallara ve mevzuata uygun olarak yapıldığını gösteren bağlayıcı bir belgedir.
İnşaat Yapı Ruhsatı Ne İşe Yarar?
İnşaat yapı ruhsatı, bir inşaatın başlaması için verilen yasal izin belgesidir. Bu belge, inşaatın mevzuata uygun olduğunu ve hukuki açıdan geçerli olduğunu gösterir. İnşaat projeleri, ilgili kuruma sunulur ve gerekli incelemeler yapıldıktan sonra inşaat ruhsatı verilir. İnşaat ruhsatı olmadan başlanan bir inşaat yasal değildir ve ciddi hukuki sonuçları olabilir.
İnşaat yapı ruhsatı, inşaatın plana ve mevzuata uygun olduğunu kanıtlar. Ruhsatın iptal edilmesi durumunda inşaat yıkımına kadar gidebilecek yaptırımlar uygulanabilir. Ayrıca, ruhsatsız inşaat yapanlar para cezalarıyla karşı karşıya kalabilirler. Bu nedenle, inşaatın hukuki ve yasal süreçleri düzgün bir şekilde ilerlemesi için yapı ruhsatı alınması gereklidir.
Yapı ruhsatı olmadan başlatılan bir inşaat, diğer iş ortakları tarafından desteklenmeyebilir ve inşaat süreci ilerletilemeyebilir. Yasal olmayan bir inşaatın riskleri ve sonuçları ağır olacağından, iş ortakları bu tür bir yükümlülüğün altına girmek istemeyebilirler. Dolayısıyla, yapı ruhsatı olmadan bir inşaata başlamak teknik olarak mümkün olsa da yasal ve hukuki sonuçları göz önünde bulundurulmalı ve inşaatın yasal zeminde ilerlemesi için yapı ruhsatı alınmalıdır.
Hangi Belgeler Gereklidir?
İnşaatın başlatılabilmesi için ilgili kurumca birtakım belgeler istenir. Belgelerin eksik olması durumunda, yapı ruhsatı işlemleri yerine getirilemez.
Yapı ruhsatı almak için gerekli belgeler aşağıdaki gibi sıralanabilir:
- Mal sahibine ait kimlik fotokopisi
- Arsa boştur onayı
- Yapı denetim harcı ödendi belgesi
- Tapu kayıt sureti
- Su ve Atık Su İdaresi yazısı
- Yapı ruhsatı müracaat dilekçesi aslı
- İmar çap aslı
- Vergi borcu yoktur yazısı
- Numarataj krokisi
- Yapı aplikasyonu
- Plankote
- Ada ve parsele ait ölçü krokisi
- Ada ve parsele ait aplikasyon belgesi
- Mimari inşaat projesi
- Statik inşaat projesi
- Mekanik, elektrik ve tesisat projeleri
- Zemin etüt raporu.
Bu belgeler, yapı ruhsatı başvurusu için istenen temel belgelerdir. Ancak ilgili kurumun talepleri ve inşaatın özelliklerine göre ek belgeler istenebilir. Başvuru yaparken belgeleri eksiksiz şekilde sunmanız önemlidir.
İnşaat Yapı Ruhsatı Nasıl Alınır?
Yapı ruhsatı almak için şu adımlar izlenmelidir:
- İlgili belediyeye veya mücavir alan dışında ise ilgili valiliğe başvuru yapılmalıdır.
- Yapı sahibi veya vekili, yapı ruhsatı alma dilekçesini doldurmalı ve gerekli evrakları ibraz etmelidir.
- Başvuruda istenen diğer belgeler, örneğin tapu kaydı, imar çapı, vergi borcu yoktur yazısı, numarataj krokisi, yapı aplikasyonu vb. eksiksiz olarak sunulmalıdır.
- Yapı ruhsatı başvurusu yapıldıktan sonra belgelerde herhangi bir eksiklik veya yanlışlık bulunmazsa yapı sahibine yapı ruhsatı teslim edilir. Bu süre genellikle 30 gün içerisinde tamamlanır.
- Yapı ruhsatı alındıktan sonra, inşaata başlanabilir. Ancak ruhsatsız olarak inşaata başlamak yasal değildir ve kaçak yapı olarak nitelendirilir.
- İnşaatın ruhsata uygun olarak devam etmesi önemlidir. Ruhsat işlemlerinde eksiklik tespit edilirse, inşaat mühürlenerek durdurulabilir. Eksiklikler giderildikten sonra inşaat işlemi kaldığı yerden devam eder.
- Ruhsat alınmadan inşaata başlanması durumunda, kanun gereği yapı kaçak olarak nitelendirilir ve yıkım kararı alınabilir. Ayrıca, yapı sahibine para cezası uygulanabilir.
Başvuru sürecinde gerekli belgelerin eksiksiz ve doğru bir şekilde sunulması, başvurunun hızlı bir şekilde sonuçlanmasına yardımcı olur. Ayrıca, yapı ruhsatı olmadan inşaata başlamamanız hukuki sorunlarla karşılaşmamanız açısından önemlidir.
Hangi Yapılar için Gereklidir?
Günümüzde, inşa edilecek yapıların belli bir düzen içerisinde ve güvenli bir şekilde yapılması için çeşitli düzenlemeler ve izinler gerekmektedir. Bu izinlerin başında “yapı ruhsatı” gelir. Yapı ruhsatı, inşa edilecek bir yapının plan ve projelerine uygunluğunu belgeleyen ve yapının inşaatına başlamadan önce ilgili idareden alınması gereken bir izin belgesidir. İmar kanununun 26, 27 ve 44. maddeleri kapsamında belirtilen istisnalar dışında, tüm yapılar için yapı ruhsatı almak zorunludur.
Ancak, yapı ruhsatı gerektirmeyen bazı işler ve yapılar da bulunmaktadır. Örneğin, derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi işler için yapı ruhsatı almak gerekmez. Aynı şekilde, taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamirat işleri de ruhsata tabi değildir. Bu tür işlerde, belediyelerin hazırladığı imar yönetmelikleri ve mahallin hususiyetlerine göre belirlenen kurallara uyulması yeterlidir.
Belediye ve mücavir alanlar dışında köy kütüğüne kayıtlı olan ve köyde sürekli ikamet eden kişilerin köy yerleşik alanları, civarları ve mezralarda yapacakları konutlar ve tarım-hayvancılık amaçlı yapılar da ruhsata tabi değildir. Aynı şekilde, köy halkının ihtiyaçları doğrultusunda inşa edilen bakkal, berber, manav, fırın, kahve, lokanta ve tanıtım büfeleri de ruhsat gerektirmeyen yapılar arasındadır. Bunlar, köylerdeki yaşamı desteklemek ve kırsal alanlardaki faaliyetleri kolaylaştırmak amacıyla ruhsat istenmeksizin inşa edilebilir.
Ancak, bu istisnalar dışında kalan tüm yapılar ilgili yönetmelikler gereği yapı ruhsatı almak zorundadır.
İnşaat Yapı Ruhsatını Kimlerin Alması Gerekir?
İnşaat ruhsatını kimlerin alması gerektiği, İmar Kanunu’nun 20’nci maddesinde ve ilgili mevzuatlar tarafından düzenlenmiştir. İşte inşaat yapısıyla ilgili ruhsat alma sürecinde rol oynayan kişiler:
Arsa Sahibi
İnşaat ruhsatı almak için başvuruda bulunacak ilk kişi arsa sahibidir. İnşaat yapılacak arazi veya arsanın tapusu kendisine ait olan kişi, yapı ruhsatını almakla yükümlüdür. Tapu sicilinde kayıtlı olan arsa sahibi, inşaat ruhsatını kendi adına düzenlettirir.
Müteahhit
Arsa sahibi ile yapılan sözleşme çerçevesinde, müteahhit de inşaat ruhsatını almaya yetkilendirilebilir. Ancak sözleşmede açık bir hüküm bulunmaması durumunda, inşaat ruhsatını almak için yetkili kişi iş sahibi olarak kabul edilir. Müteahhit, arsa sahibinin yetkilendirmesi veya sözleşme gereği, inşaat ruhsatını almak için gerekli adımları atar.
İş Sahibi
İnşaat projesiyle ilgili taraflar arasında yapılan sözleşmede belirtilmediği durumlarda, inşaat ruhsatını alma yükümlülüğü iş sahibine aittir. İş sahibi, inşaat yapı ruhsatının alınması için gerekli olan arsa imar durumunu, plan ve projelerin onaylatılmasını ve yapı iznini sağlamakla sorumludur.
İnşaat ruhsatının alınması sürecinde taraflar arasında yapılan sözleşmede belirtilen hükümler dikkate alınmalıdır. Eğer sözleşmede müteahhide inşaat ruhsatını alma görevi verilmişse, müteahhit bu sorumluluğu yerine getirmekle yükümlüdür. Ancak müteahhit, belirlenen süre içinde inşaat ruhsatını alamazsa veya sözleşmedeki yükümlülükleri yerine getirmezse arsa sahibi uğrayacağı zarar ve cezaları müteahhitten talep edebilir.
İş sahibi veya arsa sahibi, inşaat ruhsatının alınması sürecinde gereken adımları atmadığı takdirde yasal sorumlulukları doğabilir. Bu nedenle, inşaat projelerinin sorunsuz bir şekilde ilerleyebilmesi için ruhsat alma sürecine dikkat edilmeli ve ilgili kişiler arasında iş birliği sağlanmalıdır.
